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2019年，對東北而言是一個好消息的年份。從年頭到年尾，馬云、馬化騰、王健林、許家印踏上東北的土地。

馬云說：“阿里巴巴集團投資必須要過山海關，與黑龍江簽約項目近期要見效。”馬云這句霸屏的話是7月16日與黑龍江省政府簽下合作協議時所說。

到了10月11日，許家印對黑龍江營商環境發生的積極變化表示贊賞。“現在投資一定要過山海關，誰過誰贏，誰不過誰后悔”

這是一種難得的局面。因為至少在過去的10年里，對東北經濟的爆炸性新聞一直不斷引發輿論爭議， 2014年《經濟學人》稱中國東北經濟告急：官僚主義嚴重，數據造假猖獗。

2018年1月2日，中誠信集團創始人、中國人民大學經濟研究所所長毛振華“控訴”亞布力管委會的視頻在網絡廣為流傳。“控訴”主要集中在四點：非法侵占其23萬平方米土地，奪走招商權；三山聯網項目沒有實際進展，欺騙黨和政府還獲取榮譽；濫用執法權威脅企業；強買強賣，搭售嚴重。

眾說紛紜的東北現象，也引起了人民日報的關注，在去年發表的一篇文章中，人民日報稱，東北振興根本的矛盾、癥結還在破題之中，發展道路上的攔路石，依然是體制機制性問題，是產業結構性問題。

優秀民營企業挺進東北

除了馬云、馬化騰、劉強東等互聯網科技和物流企業家外，今年以來，房地產企業家也紛紛下注東北，大手筆投資。10月11日，恒大與哈爾濱市政府、綏化市政府簽署戰略合作協議和項目開發協議，雙方將在現代農業、文化旅游、健康養老等領域，開啟深度合作。這一次的黑龍江之行，是許家印今年6月以來第三次“闖關東”。

同日，從遼寧省大連市起家的萬達集團斥資17.69億元在遼寧省沈陽市拿下了三宗地塊，擬繼續在沈陽建造萬達廣場。萬達集團董事長王健林稱，看好沈陽的未來發展并堅信沈陽會在東北率先振興。

在新一輪東北振興戰略的牽引下，“投資不過山海關”這個魔咒正在被包括房地產在內的龍頭企業打破。

從投資布局上觀察，阿里巴巴在黑龍江，騰訊在遼寧，融創在哈爾濱，萬科在長春，萬達在沈陽。特別是進入到10月，碧桂園農業表示將在黑龍江省建設大型無人作業示范農場，恒大則是先后與遼寧、內蒙古、黑龍江的重點城市簽署合作協議，將東北投資推向新高潮。

從東北大連走出來的萬達，對于投資沈陽的原因，王健林表示，首先是看好沈陽的未來發展。沈陽經濟現在已從谷底回升，呈現出良好的發展態勢。其次，沈陽投資營商環境發生深刻改變，現在市委、市政府大力招商引資，服務熱情周到，效率極大提升。再者，萬達在沈陽的全部投資項目都賺了錢，這些都讓萬達堅定了投資沈陽的決心。

早在2017年就已經涉足東北市場的萬科于9月17日再度加碼在東北的投資，與大連市政府簽署深化合作協議，合作項目預計總投資450億元。

東北地區某房產機構內部人士表示，不管主動還是被動，東北這些年營商環境已經在變化。東北在逐步營造一個經濟發展相對市場化、政府招商引資力度更大、市場規則更公平透明的環境。政府機構可以快速地解決民營企業在投資過程中遇到的所有難題。應該說振興東北是一個“厚積薄發”的過程，政府在努力提高資本對東北的投資信任度。

米爾肯研究所研究總經理黃華躍認為，過去十幾年，國家都有想法改變東北經濟，但時效不高，沒有找到出路，政策限制性很多，投進去的錢收不回來。今年主導民營企業進東北投資，他們有沒有主導性很重要。“你讓馬云、馬化騰、許家印去投資，去帶動東北經濟發展，他們肯定能做成，關鍵是這些民營企業怎么跟地方政府融合，是政策牽著你做，還是你引導政府去做？”

房企為產業布局而來

國人盡知，東北曾有過輝煌。

但改革開放尤其是進入本世紀以來，與沿海發達地區相比，東北老工業基地的發展步伐慢了下來，東三省的經濟增速徘徊在全國平均線以下，占全國的經濟比重從當初10%以上，下滑到如今的6.7%。各城市GDP排名更是慘不忍睹，1978年前后，沈陽、長春、大連躋身全國GDP十強城市。40年過去，二十強中都已不見東北城市的身影。

諸多的歷史和制度等問題，鎖住了東北三省的投資大門。“投資不過山海關”一度成為商界對東北營商環境的刻板印象。

長春一位房地產業內人士稱，過去在東北是“先政治后經濟”，現在是“先經濟后政治”，這些年東北的主政和從政人員都在改變，都在努力用相對活躍和市場化的思維改善最為詬病的營商環境。比如在東北有一個“軟環境工作管理辦公室”，能夠直接對話各個區域部門的“一把手”，快速且沒有后遺癥地解決民營企業在投資過程中遇到的所有難題。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，最近一輪對東北的投資熱潮，很明顯是央企與大型民企響應“振興東北”的號召而進行。雖說東北各省市的政府領導在改善東北的營商環境和招商引資方面確實不遺余力，但是東北的經濟社會結構和整體商業氛圍在短期內還很難完全改變，而且作為人口流失區，市場增長的動力也不是很樂觀。

實際上，對房企而言，這一輪投資東北與前些年的投資有所差別。房地產開發不再是房企投資東北的唯一渠道，汽車、基建、農業等多元領域正在成為房企撬動東北發展的新路徑，這些產業也正是房企正在進行的多元化發展新內容。以恒大為例，所有合作橫跨新能源汽車、文化旅游、現代農業、大健康產業等領域，既是恒大多元化轉型的重點所在，也是東北老工業基地轉型的關鍵所在。

黃華躍認為，有能力把舊的工業城市改過來，將舊產業升級，引入新產業很難得也不容易，東北的產業結構亟須調整。至于云計算、無人作業示范農場、新能源汽車研發能否成為東北經濟振興的出口，還待檢驗。

前述業內人士稱，企業投資必定是利潤先導型想法。東北有土地資源優勢，萬科、恒大在東北都是大面積拿地。房企投資邏輯非常清晰簡單，在一個城市以配建產業，謀求企業戰略布局和轉型。通常做法是大面積拿地，產業為主，開發為輔。先建設產業部分，然后進行住宅開發，用開發部分平衡整個項目投資。企業在新的業務領域進行可持續運營行為，一方面企業脫離原有住宅開發的單一業務模式，一方面實現地方稅收和就業的新增長點。

“無論是恒大、萬達還是碧桂園、綠地這些企業，在它們產業布局中都會有一部分效益地塊，用效益地塊平衡整個項目投資，利潤只要能讓整個項目持平，這個項目就贏了。因為最后多出來一個可持續運營的產業，這部分直接計入上市公司的固定資產，去資本市場做評級、再增發，通過資本市場把錢再拿回來。未來還可以持續運營，持續獲利，持續在資本市場托高自己的股價。這就是投資。”這位業內人士分析稱。

柏文喜認為，東北由于民營經濟不發達，市場活力不足，民間財富積累不夠，導致房地產、互聯網市場缺乏活躍度和創新能力，不過也成為房地產和互聯網經濟的藍海。關鍵是要解決自身發展環境和內生動力的問題，不斷優化民營企業的生存與發展的氛圍。

*本文來源：中房網，作者：苗野，原標題：《房企“闖關東”， 意在布局大產業》。