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受疫情影響，長租公寓行業正面臨前所未有的生存壓力，為了活下去，也顧不上吃相是否優雅。蛋殼、自如先后惹眾怒，前者得罪了房東，后者引發租客大為不滿。頭部玩家尚且在艱難自救，中小玩家的處境可想而知。

突如其來的疫情，打亂了不少年輕人正常返城務工的計劃，而租住的房子租金照給，成為他們眼中一筆不必要的開支，于是紛紛向房東提出減免租金或退租退押金的請求。對此，蛋殼、自如給出了截然不同的應對方案，但相同的是均遭致輿論撻伐。

先說蛋殼，其以疫情為由單方面要求業主免租一個月并延期30天交付租金，但并未減免租客租金。兩頭薅羊毛的雞賊之舉不僅引發租客在線吐槽，也遭致房東強烈不滿，紛紛加入到維權行列。不過，針對房東的集體訴求，蛋殼官方態度依然強硬，毫不妥協或讓步，反倒是向租客釋放了一些“善意”。

為了平息眾怒，蛋殼針對疫情期無法正常居住的租客推出了一系列租金返還措施，目前已正式開通租客租金返還的補貼入口，且有7萬多用戶申請。不過，返還租金只可用于抵扣，卻無法提現，這在已繳納全年房租的租客看來意義不大。 

再說自如，其把“黑手”伸向租客，尤其是租期即將到期的租客，趁他們在疫情期間無法搬家來坐地起價，續租租金普遍上漲10%—30%，這還不包括服務費，一旦加上隨房租上漲的服務費，那整體漲幅或將更大。自如管家的常用說辭是“按市場價來”，自如CEO熊林則稱房租上漲只是個例，且主要原因是租客從長租變更為月租或季租（包含服務費）。 

這顯然無法服眾。自如早期規定續租漲幅往往在3%-5%，2018年后提升到不高于10%，而如今10%—30%的漲幅明顯超出了市場正常波動的范疇，不禁讓人質疑有趁火打劫的嫌疑。同時，春節后自如房租上漲并非個例，北京、上海、深圳、杭州等地區的租客均面臨相同境遇，而且不是熊林口中的因短租而上漲，不少長租租客的續租價格仍出現大幅上漲。 

廣大租客的不滿倒逼自如向好轉變，面向因疫情無法返回租住城市或社區的租客推出一系列“利好”政策，比如便利續租、無責退租、臨時安置房源、0押金租房，并免除租客最在意的2月份服務費。不過，自如新政并未得到租客認同，不少人覺得套路滿滿，更多是口惠而實不至。

所謂“無責退租”，要求租客親自去搬家才予以辦理，但在疫情之下根本無法搬家；所謂“臨時安置房源”，管家回應稱沒有獨立房源提供，請租客不要返回；所謂“退服務費”，則要求租客必須在整個2月份都不在，才允許退款。

不得不說，蛋殼、自如吃相著實難看。當然，我也理解它們為何野蠻自救，根本原因在于收房成本和運營成本居高不下，加上沒有清晰的盈利模式、資本市場轉冷后融資難度加大等不利因素，導致它們時刻面臨因經營不善而資金鏈斷裂的風險。

2015年1月，住建部提出《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。從此，在市場需求和政策紅利的雙向刺激下，長租公寓行業迎來高速發展，時不時傳來融資擴張的利好消息。

不過，從2018年下半年開始，長租公寓行業發展形勢急轉直下，因經營不善而迎來一輪又一輪的爆雷潮，倒閉、出售的玩家多達20多家，其中不乏寓見公寓、樂伽公寓等明星企業。同時，只有頭部玩家能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資。數據顯示，2019年長租公寓領域投融資事件共16起，比2018年減少15起。

當然，整個行業失速要從最根本的商業模式說起。長租公寓行業普遍采用“高進低出”的做法，即以高于市場價拿房，給房東的付款方式為一個月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年租甚至一年租。

收房成本再加上后續運營，公寓方面臨較大的成本壓力，虧損幾乎是常態，即便不虧損也難以狠賺一筆，不得不依賴資本輸血。而其收入來源主要有五大項：

1、批零租金差：先通過獲取整棟的方式實現一定的租金折扣，之后再通過打造隔斷等方式來賺取資金差。

2、裝修投資回報：通過對公寓的裝修來提升價錢差額所造成的溢價。

3、未來資金增長收入：在房價上漲的社會背景下，房東租金會有一定漲幅，而公寓方作為二房東收取的資金自然也會有一定漲幅，而其付給房東的租金一定比收取的租金要少。

4、衍生服務收入：長租公寓提供保潔、維修等增值服務來實現的收益。

5、金融市場所得：快速集資用以金融市場投資。 

長租公寓收入看似多元化，但其實前四項盈利空間非常有限且回報周期長。數據顯示，目前長租公寓的行業平均利潤水平僅為2%-4%，處于微利狀態，現金流回正周期至少需6年以上，在自身盈利和外部競爭的雙重壓力之下，公寓方顯然等不了那么久。 

因此，不少玩家把重心放在利用金融市場上，即“長租公寓+金融”的模式來快速獲取利益，“高進低出”與租金貸相輔相成。不過，這個看似讓房東、租客雙贏的打法，蘊藏著巨大的經營風險。在我看來，這屬于典型的利用資金池來運營長租公寓的模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風險控制，一旦企業經營管理失誤，加上現階段缺乏對公寓方強有力的約束力，最終會導致房東、租客嚴重損失。 

用人話來說，就是長租公寓在日常經營中面臨出租率波動、租期短等不確定性因素。當房屋出租率高且租客流動性大時，才能實現盈利，而一旦沒有穩定客源，導致出租率下降，再加上租期變短，很容易發生爆雷現象，滋生一大批不良企業。 

目前，房屋租賃行業缺乏法律化約束，也沒有押金保障制度或擔保金制度。這意味著，企業倒閉后，房東、租客權益缺乏相關保障，前者收不到租金、后者無家可歸，對行業整體信用產生消極影響。

事實上，長租公寓行業發展勢頭銳減、不受資本市場待見不是沒有原因。去年11月流血上市的青客股價持續下挫，翻開其招股書不難發現，65.2%的租客采用租金貸，青客在每間房屋上虧損超過4000元，且是在低空置率的情況下產生的。不僅如此，租客與青客簽的合同平均期限為11.7個月，47.3%的租客會提前退租，續租率僅為5.1%。 

今年1月上市的蛋殼日子也好不到哪里去，3年巨虧42億元，虧損換增長、盈利模式成謎，使其備受質疑，前不久還因延遲發放工資、取消2個月年終獎，遭到員工激烈聲討。身為行業前三的蛋殼、青客尚且步履維艱，那些融資困難、規模小成本高的中小玩家更是壓力山大。

值得注意的是，除了自身面臨風險大、盈利難之外，公寓方還面臨來自外部的競爭壓力，萬科、龍湖等地產巨頭紛紛殺入，它們的優勢在于手握大量優質房源，有利于控制成本、降低風險，加上地產巨頭大多資金實力雄厚，比公寓方擁有更多燒錢式擴張的籌碼，使后者不敢掉以輕心，甚至被壓得喘不過氣來。 

種種跡象表明，長租公寓領域已逐步進入到深水區，沒人能輕松渡過難關，更別提活得滋潤。與蛋殼、自如、青客相比，中小玩家面臨更大的洗牌和淘汰概率。而眼下這場意料之外的疫情，對所有玩家無疑是一場生死大考，必須全力以赴積極自救，因為活下去才有希望。

*本文來源：品途商業評論，作者：龔進輝，原標題：《蛋殼、自如惹眾怒背后：長租公寓正面臨生死大考》。