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從2009年《國務院關于加快發展旅游業的意見》國發[41]號文到2012年《金融支持旅游業加快發展的若干意見》，再到2014年《國務院關于促進旅游業改革發展的若干意見》，多個文件中都提出，對符合旅游市場準入條件和信貸原則的旅游企業和旅游項目。

要加大多種形式的融資授信支持，合理確定貸款期限和貸款利率，同時鼓勵門票收入質押貸款、發行企業債券、上市融資、消費信貸等多種形式的融資渠道，并提出政府引導、推動設立旅游產業基金，發展旅游項目資產證券化產品等多種金融創新方式。

在政策的引導和市場的探索下，多種形式的旅游地產融資方式在不斷涌現。華僑城與長隆的資產證券化、北京與海航旅業設立的旅游發展基金、中信信托發起的旅游消費信托、紅樹林發行的分時度假卡、鄉村度假領域的眾籌產品等等。

然而，市場也在分化，產品并不具有獨特性的小微旅游地產開發企業在融資方面并不具有創新能力，加之靠地產養旅游的銷售市場的滑落，這類企業及項目的生存發展陷入困境，即使是房企經常使用的類信托基金，目前也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

逐利的資本

看到國民生活水平的提高帶來的巨大旅游消費潛力，國內外資本一直在盯著這塊蛋糕，這兩年已有數萬億元資金涌入旅游領域，中國旅游業正進入空前的并購活躍期。僅在2009年至2012年，我國就成立了8只旅游產業投資基金，總募資規模達到212.96億元，2012年到2013年，旅游業并購涉及的資金額達幾十億元甚至上百億元，越來越多的企業通過并購介入旅游業。

但在各種旅游業態中，資金更加傾向漂流、溫泉、水樂園、滑雪等賺快錢的項目，但是大型旅游度假項目需要多種業態的配合，其中很多業態并不具有較快回收投資的能力，這也在一定程度上迫使旅游度假項目變得急功近利。

華僑城開創的“旅游+地產”的模式成為了國內旅游地產領域大多數的選擇，即通過售賣地產項目回收現金流，進而反哺旅游部分。若選擇先發展旅游，待旅游拉動地產升值后，再以地產反哺旅游的開發節奏，會拉長開發周期，傳統地產融資工具將很難被有效利用。

從資金使用年限方面講，目前與旅游地產更加吻合的資金是保險，但遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養老地產。

從投資形式上看，資金在參與旅游地產項目時多以財務投資者的身份介入，投資人本身對旅游地產并不一定具有太多個人興趣。

2013年，關注到國際資本動向以及住宅市場變化的華盛基金創始人王寧將在2010年左右投資的5、6個旅游地產項目全部賣出，用他的話說，旅游地產的概念已經褪色，而僅把旅游地產作為一個投資標的對待的他也開始意識到自己并不能跟上該領域的主流思維。旅游度假地產領域已經成為越來越專業的玩家的游戲。

專業玩家的游戲

從之前打著旅游名義做房地產開發的無序競爭，到之后圈占旅游資源和資本的競爭，而今，旅游地產領域已經是專業性的較量，項目的命運開始決定于項目產品本身，操盤團隊的專業性就顯得尤為重要。

目前旅游綜合體的未來潛力很大，若開發商能形成一個核心的旅游項目，在形成長期收益的基礎上，又形成一定的旅游地產產品，包括度假產品和商業產品，這樣便可快速回現，像華僑城歡樂谷、長隆、迪斯尼，以及海昌極地海洋世界等都是非常好的案例。旅游綜合體在快速回現的基礎上，若能繼續形成一個長期收益結構，便可進一步形成新的融資渠道，比如華僑城和長隆推出的資產證券化產品已經為其所用。

今典集團開發運作的紅樹林度假世界，以其產品對休閑度假生活方式的真正關照，其配套經營價值已經遠高于傳統酒店，從2014年末已經停止了房間的銷售，據了解，近期正在籌備設計股權眾籌類、分時度假類產品。

今典集團董事長張寶全期待以紅樹林的旗艦項目三亞灣紅樹林全部開業后的實際財務結構在資本市場講一個不同的故事，屆時不管是上市后的資本市場表現，還是通過多種股權形式的融資過程中，都會有區別于其他旅游和地產項目的估值。

除了上述提到的“航空母艦”規模的項目，很多小規模的精品項目同樣可以贏取市場的追捧。由景域集團開發運營的帳篷客酒店，在2014年11月正式開業一個月，就成為巨頭之戰的受益者，在獲得華住集團數千萬元投資后，再獲納斯達克上市公司、國內連鎖酒店巨頭如家酒店集團的數千萬元投資。

專注一個地域或者精耕一類產品，形成具備自身特色的旅游項目，是未來旅游度假地產項目的最大出路。而對于很多具有較好的旅游自然資源，但并沒有專業操盤能力的項目來講，保持項目的原始狀態被專業團隊收購將是最好的選擇。

上市融資的尷尬

旅游地產的一個非常中國特色的產物，在國際市場上，對于這類摻有房地產業務的旅游項目估值并不高，在2014年初上市的海昌控股，就因其收入中有一定比例的商業地產，致使以2.45港元在港交所上市后股價一直萎靡，據傳，海昌近期開始考慮將地產板塊進行剝離。

而開創中國“主題公園+地產”模式的華僑城，一直被定義為地產概念股，其股價也并沒有因為有旅游元素而有不同。

另一類處于尷尬境地的是古鎮項目，由于受制于文物保護、無形資產等諸多問題，古鎮上市之門一直被緊鎖。

而古鎮旅游開發更多地依賴政府主導的開發模式，由于地方政府受財力和物力限制，在古鎮旅游開發項目的運作中存在投入不足、開發水平低、開發缺乏連續性等客觀困難，使古鎮旅游開發項目存在一定程度的旅游商業價值流失，從而導致古鎮旅游開發進程中的相關資源和資產不能在資本市場上吸引到足夠的資本。目前，國內也只有一個受資本追捧的烏鎮和古北水鎮。