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如果你是個旅游愛好者，那么無論你去到哪里，多半繞不過一份差不多的“景區套餐”。

全國各地的景區，你都能找到差不多的烤腸，差不多的臭豆腐。

人們舉著差不多的轟炸大魷魚，端著差不多的老酸奶。

街邊20塊錢一根的，是差不多的特色冰棍，造型差不多都是兵馬俑、熊貓和黃鶴樓。

截圖來源：小紅書

如果你還想帶點旅游紀念品當伴手禮，那么你還可以在工藝品店發現差不多的木刀，差不多的牛角梳和差不多的絲綢圍巾。它們差不多都made in 義烏。

文藝一點的年輕人可能看不起這些東西，他們會去差不多的文創商店，寫差不多的明信片，買差不多的牛皮筆記本和廉價印章。

而且這些店差不多都在放差不多的“滴答滴答滴答滴答”。

為什么從南鑼鼓巷到河坊街，從寬窄巷子到田子坊，全國各地的歷史文化街區，都長著一副差不多的面孔？

當商業化的春風吹遍旅游業，為什么帶來的是廉價而又千篇一律的業態？

那些被本地人蔑稱為“騙外地人的”步行街，為什么成為了中國旅游商業的主流？

其實之前有很多人聊過這個話題，大多數都是從旅游行業的角度展開的。

我會換一個角度，從城市經營和商業地產的角度來審視歷史文化街區。

我之前常說“萬物基于房地產”，在我看來，所有線下商業歸根結底都是地產邏輯下的產物。

地產邏輯對中國的商業現象，其實是有很強的解釋力的。

照慣例先放結論。

在我看來，許多歷史文化街區既不是旅游景區，也不是城市有機的一部分。

它本質上是一個城市主題的消費樂園，一個商業驅動下的二維百貨大樓。

這里聲明一下，這期內容里會提到一些城市和景區，但絕對不是為了打地圖炮。如果某些措辭讓你覺得不舒服或者有異議，在這里先給大家鞠躬了！

首先，我問個問題，歷史文化街區是如何產生的？

很多人可能認為，當然是先有了歷史文化遺產，有值得一看的人文景觀，才有了這些老街和旅游區。

但事實上，中國的歷史文化街區，開發時間絕大多數都不超過三十年。

因為歷史文化街區并不是天然就在那里的，是需要經過改造的。

這里的改造包括兩種模式，一種是自下而上的模式。

例如南鑼鼓巷，很長時間里都是破敗的胡同雜院。90年代，附近中央戲劇學院的學生為了接私活，開始在學校周邊租房子。

南鑼鼓巷

文藝青年多了，咖啡店和酒吧也開了起來，Livehouse和小劇場吸引了來自全國各地，不同文化背景，不同階層和興趣的人們。

雖然南鑼鼓巷本身就具備胡同文化的基因，保有大量北京傳統建筑，但真正讓這個地區和其他地域區分開來的，是90年代到00年代建立起來的青年文化底色。

許多人將南鑼鼓巷稱為“北京的布魯克林”。

一直到這個階段，這里都還稱不上景區，更像是一個自發形成的“街坊”。

改變發生在2008年前后，那一年，南鑼鼓巷被紐約時報和時代周刊密集報道，被譽為中國必去的四個地點之一。

加上奧運會期間全球游客涌入，南鑼鼓巷知名度爆發式上升。

此后，南鑼鼓巷的商業化發展才被推動，有了如今旅游勝地的樣子。

2005年，南鑼鼓巷一年的客流不到6萬人，而光是2009年，一年的客流就達到160萬。

如今到了國慶或者五一，隨便一天可能人流都能達到十幾萬。

上海的田子坊路徑也是類似。

田子坊

田子坊甚至沒有很深厚的歷史文化底蘊。

過去，這里是位于上海泰康路的普通住宅街區，建成于1912年到1936年之間。

因為位置處在舊時代法租界和華界的邊緣，所以住宅質量并不好，還遺留下大量的里弄工廠建筑。

但大家知道，藝術家是特別喜歡舊工廠的。許多城市的藝術街區，都是以老工廠為基礎建設起來的。

1998年，在當地街道干部和設計大師吳梅森的邀請下，著名旅美藝術家陳逸飛入駐。

此后，大量知名藝術家和工藝品商店先后入駐泰康路，逐漸具備了藝術氣息。

2001年，畫家黃永玉以古代畫家田子方為泰康路210弄題名“田子坊”。

田子坊大門

以藝術創意街區為基底，田子坊作為“上海新文化地標”，得到了進一步的開發和整治。

隨著游客的涌入，這里的業態，也從過去的藝術工作室為主，轉變為餐飲為主的旅游商業。

從這兩個案例可以看出，自下而上的模式重視社區居民的主動參與，因為保留了居住生態，所以歷史延續性和原真性都會比較強。

另一種模式則是自上而下的。

由政府主導，開發商提供資金和商業運營。這種模式是完全商業化的，將原始的居住功能完全剝離，居民整體動遷。

這個模式的代表是成都的寬窄巷子，以及大規模拆建和小規模維護相結合的上海新天地。

因為是統一規劃開發，所以整體觀感上會比較“規整”，和高端商業的結合也會比較好。

但無論是哪種模式，都普遍遵循一條非常明確的邏輯：

首先是一定的文化/歷史基底，然后是以政府或當地市民為主導的社區改造，最后完成商業化，成為城市名片。

在這個邏輯里，核心要素反而不是歷史文化，而是商業開發和后期的持續運營。

如果開發能力和運營能力充足，即使田子坊這樣“天賦平平”的街區，也可以運作成城市文化名片。

為什么說歷史文化街區其實屬于商業綜合體的一種呢？

因為除了沒有天花板，沒有二三四五六樓，它和萬達凱德來福士都沒什么差別。

兩者核心模式是相似的：空間開發，吸引人流，商戶入駐。

只不過它們吸引人流的方式不一樣。

商場靠的是選址、品牌以及購物的功能性吸引消費者。而歷史文化街區需要用（經過包裝的）歷史文化景觀來吸引游客。

事實上，現在許多商場也在有意識增加自己的旅游屬性，比如邀請知名建筑師來設計外觀，引入各種藝術裝置、網紅展、打卡點。

這里插一句，可能是我審美水平有問題，很多商場的設計，有的非常陰間，有的十分魔幻，說實話我不是很能理解。

不過看完史里芬老師的視頻，我就覺得正常了，魔幻才是中國商業綜合體的終極形態。

話說回來，中國的商場還有一個特征，就是高度同質化。

比如老商場的一層一定是美妝和珠寶柜臺，二層以上依次是女裝，童裝，男裝，運動。

展現出一條清晰的消費鄙視鏈：女人＞小孩＞男人＞打野球的大學生。

新一點的綜合體，一樓一定有星巴克、耐克和華為，三四樓多半是美容店和教培機構（的遺骸），五樓以上必定有火鍋、烤肉和港式茶餐廳。頂樓可能還有個電影院。

高端商場最核心靠近入口的商鋪，絕大多數都留給了LV和Gucci這些奢侈品。如果有家愛馬仕，那就更顯檔次了。

同理，各個地方的歷史文化街區越來越像，也是個必然結局。

那么為啥都要做的一樣？為什么沒人搞差異化？

寫這篇稿子的時候，我和一個朋友聊起來，才知道幾年前他也投資過景區餐飲。

就在靠近南鑼鼓巷的北口，鼓樓東大街上投了一家咖啡館。業務也很簡單，就是賣咖啡，賣果汁和奶茶，價格不便宜，二三十一杯。

這筆投資是扎扎實實賺到了錢，畢竟景區人流如織，大家都有喝飲料解渴的需求。飲料的盈利模型又簡單，毛利特別高，只要人流量大，一定能賺到錢。

我問他，房租不貴嗎？

他說他入場早，雖然房租貴，但是人流量實在太大，還是能賺到不少錢的。后來租金漲得有點受不了，而且一年一簽，年年漲租，他就撤了。

他告訴我，做景區餐飲，必須選一種穩穩能賺到錢，有足夠利潤空間，最好是被反復驗證過的模式。

因為租金太貴，容錯率非常低，同質化就無法避免。

還是拿商場打個比方。

如果你是個特立獨行的商場經理，你把一樓的黃金商鋪給了書店，給海瀾之家、七匹狼超長免租，把珠寶、化妝品全趕到地下一層，二樓就開始安排電影院和美食城。

然后商場虧損了，倒閉了，你的老板順手就把你安排到地下十八層了。

從這個角度來說，經營者選擇一種千篇一律的模式，其實是個很合理的選擇。

你不整活，不一定能活，但是你要是劍走偏鋒，99%的可能性，市場會讓你死得很難看。

對歷史文化街區，這個規律同樣是生效的，而且生效的方式更加殘酷。

首先，景區的商業空間比商場更稀缺。

在旅游場景下，商鋪選址只有一個原則：離景區越近越值錢，離人流越近越值錢。

沒有合適不合適，好的商鋪一定貴。

比如南鑼鼓巷，08年之前，50平米的店鋪月租只要幾千塊，2017年，就至少要10萬。

而離得不遠的國子監附近，租金可能不到五分之一。

景區商業還要承擔純商業空間不需要承擔的成本，歷史建筑需要修繕改造維護，居民需要拆遷安置，不拆遷的居民需要改善生活環境，這些社會成本都需要景區商業來承擔。

其次，景區的商業可選擇的范圍比商場更窄，一般只有兩大塊。

一塊是景區商品，包括紀念品和特產。另一塊就是餐飲小吃，包括正餐餐飲、特色小吃以及水飲零食。

第三，歷史文化街區面對的消費者，也就是游客群體，和城市本地居民的消費模式也是不一樣的。

游客雖然流量巨大，但是人均消費能力其實不高。

文旅部數據來看，2021年，國內全年人均旅游消費也只有899.28元。而且大部分都是一次性消費，不存在回頭客。

在這樣的場景里，景區商業的容錯率其實更低，同質化就會更嚴重。

只有低單價，高毛利，不占用店鋪面積，供應鏈穩定，可復制性強的商品能在這里存活。

比如烤面筋和狼牙土豆；比如小徽章和冰箱貼；比如網紅冰淇淋和網紅酸奶。各位也可以把你在景區經常能看到的同質化商品在評論區分享。

而且在高昂的租金之下，對很多景區商戶來說，很有可能是一段時間內的最優解。

如果再進一步思考，同質化的景區商業，坑的不僅是游客，也坑了當地居民。

知名滬語up主G僧東老師開過一個玩笑，上海人一旦踏進田子坊，就會被開除上海戶籍。

這個話不是沒有道理的。

因為在歷史文化街區里，那些非標準化的，單價比較高的，利潤不夠厚的，不適合走量的，追求復購率的商品完全存活不下去。

而對于生活在當地的居民來說，這些業態才是他們所需要的。

事實上，不是本地居民看不起旅游景點，而是這些旅游景點的業態正在把本地居民趕走。

在社會學里，有一個概念叫做“士紳化”，又叫中產階級化，指的是城市發展中，一個社區在中產人群進入之后，改變了過去的形態，變得體面、標準化而單調。

而在士紳化的過程中，過去的市井文化會被侵蝕，人際關系被切斷，城市原本的審美價值會被破壞。

為了彌補這種破壞，也為了從原本的審美價值中汲取利益，城市發展往往會在一定程度上保留、維護過去的城市景觀。

這是比較高級的方法，如果做得好，是可以豐富城市文化的。

但是大多數資本和運營者水平不夠。

他們能做的，就是保留一個歷史文化的空殼，按照刻板印象來打造，在內里填充同質化的小商品和餐飲店。

于是，一個只屬于游客的步行街被打造了出來。

在我看來，如果你去旅游，只去所謂熱門景區，某種程度上就是進入了一個城市的平行宇宙。

你以為喝了一碗老酸奶，買了點紀念品，就走進了“老上海”、“老北京”、“老杭州”，感受了當地人文風情，其實看到的都是商業化打造出來的刻板印象。

而這個業態的終極形態，我在去年的內容里提過，其實就是文和友這樣的品牌。

他們復刻了城市的舊日景觀，把過去一個個臨街小店裝進一個六七層樓的綜合體里面，販賣所謂的往日情懷。

一個高仿老城區，居然能讓本地人排隊排出幾萬號，這魔幻嗎？

所以本地人也不要以為，不去這些“騙外地人的地方”花錢就行了。

如果你生活的這幾年，恰好經歷了城市化的進程，應該就會發現：

你曾經能在家樓下就能吃到的本地小吃，已經只能在這類景區才能大規模看到了。

你可以數數，你家那些“只有本地人”才去的地方，是不是已經很少，并且隨時有消失的可能。

當市民文化逐漸逝去，你還是會選擇走進這些地方尋找回憶，你會成為你家鄉的游客。

而你過去的生活，遲早會被這些商業綜合體所擠壓破壞。

當低級的商業化逐漸侵蝕城市的生活空間，沒有人能夠置身事外。

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