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在持續的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標的，不過，運營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。有人認為，租賃門檻并非此前業內人士說的5萬間，每個城市上萬間，10個城市10萬間才是規模門檻；也有人認為，數量不是核心，如何構建可以跑得遠的模式才是關鍵……那么，長租公寓的存活度及未來發展程度、企業規模、運營模式之間，到底有何關系？為此，本周策劃了此次圓桌論壇，以期通過諸多討論，探究長租公寓未來發展的邏輯。
自己“玩明白”再復制
長租公寓市場，規模的門檻到底是多少？在我愛我家集團副總裁胡景暉看來，單一城市上萬間，全國要達到10萬間，這是一個門檻，很重要的因素在于規模效應。
我愛我家集團副總裁胡景暉
高力國際企業戰略咨詢部李嗣振認為，未來長租公寓規模的標準在于優質物業數量，優質物業的特征包括通達的區位、相對低廉的拿房成本、穩定的客群等，這將決定運營商能否在競爭越來越激烈的長租公寓市場里站穩腳跟。此外，如果運營商的戰略為落子全國，5000-20000間可以滿足初步目標，而目前市場熱度漸顯，前20的開發商對長租公寓發展的戰略目標相對較高，基本在5萬間以上，未來隨著布局的落地，相應門檻會水漲船高。
高力國際企業戰略咨詢部李嗣振
而在優客逸家創始人&CEO劉翔看來，不同企業有不同的模型，以優客逸家為例，在單一城市達1.5萬間規模，做到相對較好的商業密度分布，要經歷一個相對完整的運營周期，比如一線城市可能三年，二線城市可能五年，而且達到一個規模臨界點，才能算達到第一步的成熟。而第二步是在兩個以上城市都達到進一步穩定經營的規模水平，有一個擴張復制能力。
優客逸家創始人&CEO劉翔
不管是圈地需要，還是資本催生，很多企業還沒有梳理清晰，便開始規模擴張。在劉翔看來，長租公寓首先需要自己“玩”明白，才可以復制擴張，否則會面臨相關風險。“如果杠桿用得特大，同時經營出現問題，出租率、租金差表現不好，相當于邊跑邊失血，就有可能面臨資金斷裂的風險。”劉翔表示。
不過，劉翔也坦言，這或許是很多企業沒有辦法的競爭策略，“可能某個階段是以規模為王，如果連基礎的規模也沒有，可能就失去在資本市場尋求資金支持的機會。”
投資與運營的“平衡術”
在李嗣振看來，規模是搶占市場的必要手段，在最短的時間內形成規模集聚，從而出現“頭部效應”，增加自身市場地位，但未來長遠化發展需要靠運營模式的構建和運營能力的持續性提升，“目前長租公寓盈利性相對較低，原因之一在于長租公寓正處于擴張階段，下一步預期先行達到規模前列的長租公寓運營商，將會在運營上投入更多精力，以留存現有租戶同時吸引新進租戶。”
魔方生活服務集團副總裁金喆表示，投資、運營能力，兩者相輔相成，但前期投資開發能力更為重要，“開發中一個決策失誤，可能運營中需花10倍的力氣才能補回，甚至有可能補不回來，所以投資決策非常重要。”金喆表示，魔方公寓不會僅僅為了規模而去拿一些不能運營的樓，魔方有比較成熟的測算模型，如果投資回報率不能達到15%-25%，就不會去投資。金喆同時指出，運營能力增強，運營成本降下來，也會促使投資模型更為有效、有利。
“長租公寓想要盈利，就需要抓運營，把所有環節都做到標準化，如果從拿房環節到運營環節，細節摳得不夠緊，就會導致投資回報周期長的問題。”金喆強調，這其實是個平衡問題，即如何在企業盈利以及客戶體驗間做到平衡。做得平衡，企業才能得以健康、規模化發展。
魔方生活服務集團副總裁金喆
房東東公寓培訓學院院長全靂亦表示，長租公寓的核心價值是租約期限的長短和現金流管理，背后需要一套完整的運營體系和IT系統支撐。無論是500間，還是5000間、50000間，只要現金流一斷，就會立刻倒閉。“2018年一定也會出現幾家倒閉的企業，他們核心的問題是規模迅速膨脹，杠桿過大，后續資金跟不上。”
房東東公寓培訓學院院長全靂
長租公寓“輕重”模式之辯
值得注意的是，目前很多長租公寓采取的是包租模式，即傳統的二房東模式。在李嗣振看來，目前長租公寓盈利性較低的主要原因就在于，二房東模式的拿房成本較高。
新派公寓創始人及CEO、賽富不動產基金合伙人王戈宏亦認為，二房東模式由于競爭激烈紅利其實已經消失，出現規模不經濟的傾向，未來的發展存在危機。“二房東模式回報周期長，基本在5-7年以上，每個項目的現金流沒法支撐新項目的擴張，擴張基本靠融資，成了燒錢模式。為了追求規模，目前很多開發商也搶樓做二房東，加劇了行業拿房成本，導致物業資源的競爭白熱化，進一步加劇了二房東模式下的企業盈利難度。”王戈宏這樣認為。
新派公寓創始人及CEO、賽富不動產基金合伙人王戈宏
王戈宏介紹，美國和日本的公寓市場，基本也是這兩大模式。第一種是輕資產品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報，從而收取一定的管理費。比如測算出每年可幫助客戶盈利1000萬，公寓運營機構則獲得一定的管理費，如果效益不錯，則分出一部分作為獎勵資金給品牌運營機構。另一種是REITs模式，即通過資金收購來改造、運營管理，再做REITs，從而形成資產管理的閉環。李嗣振指出，未來輕、重模式都有相當的發展空間，成型的品牌運營商可以通過IP輸出，實現輕資產運營化，而開發商利用自持土地開發的長租公寓則可以走資產證券化道路，實現融資的多元化。
不過，在劉翔看來，市場還是更重資產持有運營模式，若想在整個長租公寓市場占有一定地位，單一從事二房東模式，肯定不是一個最佳選擇。但通過二房東模式，來打磨供應鏈、組織能力，從而逐漸發展到管理輸出、通過不動產基金去收購持有有。
據了解，冠寓“在獲取項目資產原有的"輕資產"和"重資產"基礎上，提出"中資產"的概念。”目前冠寓采取的方式是“輕、中、重”模式并舉，并沒有限制其側重比，而是根據不同的城市、區域、環境、特點、物業情況，匹配不同的開發模式。
*本文來源：新京報，作者：張曉蘭，原標題：《長租公寓如何活過“生死門檻”？》。
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